Czy możliwe jest nabycie własności nieruchomości bez zawierania umowy?

Czym jest zasiedzenie?

Upływ odpowiedniego czasu umożliwia osobie, która nie jest właścicielem nieruchomości stać się jej właścicielem. Nastąpi to mimo tego, że zgodnie z prawem ta nieruchomość należy do innej osoby. Jest to możliwe w związku z wykorzystaniem instytucji zasiedzenia.

W praktyce przez zastosowanie instytucji zasiedzenia możemy stać się właścicielem gruntu, budynku czy mieszkania, nawet jeśli faktycznie ich właścicielem jest ktoś inny. Aby doszło do zasiedzenia nie musimy podpisywać z właścicielem żadnej umowy (np. umowy sprzedaży lub darowizny). Co więcej, nie musimy nawet wiedzieć, kto faktycznie jest właścicielem nieruchomości. Do zasiedzenia może dojść też wtedy, kiedy zawrzemy z właścicielem nieruchomości umowę, ale nie sporządzimy jej w formie aktu notarialnego. Pamiętajcie, że przeniesienie własności nieruchomości np. na mocy umowy sprzedaży czy darowizny może nastąpić tylko w formie aktu notarialnego.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby doszło do zasiedzenia?

Aby zasiedzieć nieruchomość trzeba spełnić jednocześnie dwa warunki:

  1. być posiadaczem samoistnym nieruchomości
  2. posiadać nieruchomość przez określony czas – 20 lub 30 lat

Posiadacz samoistny

Posiadacz samoistny, to taka osoba, która nieruchomością faktycznie włada, tak jak właściciel.

Aby można było uznać określoną osobę za posiadacza samoistnego powinna ona korzystać z rzeczy samodzielnie i dowolnie, tzn. z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że taka osoba nie musi uzyskiwać zgody czy pozwoleń innych osób, aby móc swobodnie zarządzać nieruchomością. W szczególności, nie ma konieczności, by „konsultowała” swoje decyzje z właścicielem rzeczy. Taka osoba w pełni samodzielnie podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości.

Jako przykład takich czynności można wskazać np. płacenie podatków od nieruchomości, wybudowanie budynku na nieruchomości.

Nie może zasiedzieć nieruchomości osoba, która jest np. najemcą mieszkania, czy dzierżawcą gruntu.

Upływ czasu

Drugim warunkiem, który musi spełnić osoba, która chce zasiedzieć nieruchomość jest upływ określonego czasu. Długość okresu, przez który trzeba posiadać nieruchomość zanim nastąpi jej zasiedzenie jest zależny od tzw. dobrej wiary lub złej wiary posiadacza.

Przez 20 lat musi posiadać nieruchomość osoba, która działa w tzw. dobrej wierze. Taka sytuacja następuje wtedy, kiedy posiadacz jest przekonany, że faktycznie przysługuje mu prawo do władania rzeczą, chociaż jest to błędne przekonanie.

Przez 30 lat musi posiadać nieruchomość osoba, która wie, że nie należy ona do niej, a mimo tego faktycznie zarządza nieruchomością. Może to nastąpić np. kiedy jeden ze spadkobierców uznaje się ze właściciela nieruchomości, chociaż takie prawo przysługuje również innym spadkobiercom.

Jako datę, od której należy liczyć upływ ww. terminów przyjmujemy czas, kiedy osoba objęła nieruchomość w posiadanie. Okres w którym posiadacz samoistny włada nieruchomością musi być nieprzerwany. To znaczy, że w okresie 20 lub 30 lat nikt inny nie może władać nieruchomością tak, jak właściciel.

Prawo ustanawia pewne ułatwienia, dla osób które ubiegają się o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. W szczególności „z góry” uznaje się, że posiadanie było nieprzerwane, jeśli nie ma okoliczności świadczących o tym, że do takiego przerwania doszło. Kolejnym udogodnieniem jest fakt, że do „własnego” czasu posiadania można doliczyć również czas przez jaki np. nasz spadkodawca posiadał tę samą nieruchomość.

Procedura stwierdzania własności nieruchomości

Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości następuje w toku postępowania sądowego.

Takie postępowanie jest wszczynane na mocy wniosku sporządzonego przez osobę, która ubiega się o stwierdzenie, że zasiedziała nieruchomość i przez to stała się jej właścicielem.

Wniosek należy złożyć do sądu rejonowego ustalonego dla miejsca, w którym położona jest nieruchomość. Wniosek trzeba opłacić –wysokość opłaty jest stała i wynosi 2.000 zł niezależnie od tego, jaka jest wartość nieruchomości.

Po przeprowadzeniu postępowania Sąd stwierdza, że dana osoba nabyła własność nieruchomości w drodze zasiedzenia. Stanowi to formalne  potwierdzenie, że dana osoba jest właścicielem nieruchomości. Co więcej, takie postanowienie stanowi podstawę do ubiegania się o wpis danej osoby – jako właściciela – w prowadzonej dla tej nieruchomości księdze wieczystej.

Agnieszka Rusek
radca prawny