Dziedziczenie mieszkania komunalnego

Czy można odziedziczyć mieszkanie komunalne?

Co się stanie z mieszkaniem po śmierci najemcy?

Musicie wiedzieć, że prawo najmu lokalu mieszkalnego – również komunalnego, nie wchodzi w skład spadku po najemcy. To znaczy, że po śmierci najemcy mieszkania, prawo do najmu mieszkania nie przechodzi na jego spadkobierców.

Nie znajdują wówczas zastosowania reguły rządzące prawem spadkowym.

Oznaczone osoby mogą jednak wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, czyli dalej mieszkać w tym mieszkaniu, niezależnie od tego, czy są jego spadkobiercami czy nie. Muszą oni jednak spełnić odpowiednie warunki.

Możliwości wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym są takie same niezależnie od tego, czy stosunek najmu powstał na mocy umowy z właścicielem mieszkania, czy na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale mieszkania (mieszkanie komunalne).

Kto może najmować mieszkanie po zmarłym najemcy?

Osoby, które mogą wstąpić w stosunek najmu powinna łączyć ze zmarłym najemcą bliska więź, np. rodzinna, osobista.

Do osób tych należą:

  1. małżonek zmarłego najemcy, który nie był współnajemcą mieszkania;
  2. dzieci najemcy i jego małżonka (mogą to być wspólne dzieci małżonków, dzieci najemcy, którego małżonek nie jest biologicznym rodzicem oraz dzieci małżonka najemcy, którego najemca nie jest biologicznym rodzicem);
  3. osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
  4. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (oznacza to osobę, którą łączyła z najemcą taka więź, jaka łączy małżonków).

Stałe zamieszkanie ze zmarłym najemcą.

Co istotne, osoby wymienione wyżej aby móc wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, muszą z nim stale zamieszkiwać do chwili jego śmierci. Istotne jest to, czy dana osoba faktycznie mieszkała ze zmarłym najemcą w danym mieszkaniu. Nie spełnia warunków stałego zamieszkania pobyt bliskiej osoby w celu pomocy i opieki nad najemcą.

Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu jest to, czy w tym mieszkaniu znajdowało się rzeczywiście centrum spraw życiowych osoby, która chce wstąpić w stosunek najmu, a w razie pozbawienia jej tego mieszkania nie miałaby ona żadnego innego miejsca do zamieszkania. Czasowe przebywanie np. w innym mieście nie oznacza, że stałe zamieszkiwanie z najemcą ustało. Natomiast sam fakt zameldowania w mieszkaniu automatycznie nie oznacza, że osoba ta zostanie uznana za „stale mieszkającą” ze zmarłym najemcą (choć może to ułatwiać udowodnienie, że dana osoba mieszka w danym miejscu). Trzeba wykazać rzeczywisty stan zamieszkiwania z najemcą w mieszkaniu do chwili jego śmierci.

Podsumowując, by ktoś mógł wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy muszą zostać spełnione dwa wymagania:

  1. jedna z ww. „bliskich” dla najemcy osób żyje w chwili jego śmierci;
  2. do chwili śmierci najemcy ta sama osoba stale z nim zamieszkiwała.

Jeśli jesteś w stanie wskazać kilka takich osób, to one wszystkie mogą wstąpić w stosunek najmu – stać się współnajemcami. Natomiast, jeżeli w chwili śmierci najemcy nie ma osób, które spełniałyby te warunki, nikt nie wstępuje w stosunek najmu, a w konsekwencji stosunek najmu wygasa.

Zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego uzależnione jest od spełnienia kryterium dochodowego uregulowanego w uchwale rady gminy. Jednak w przypadku wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, kryterium to nie ma zastosowania.

Warunek konieczny – brak innych najemców.

Osoby wymienione wyżej mogą wstąpić w stosunek najmu tylko, jeśli nie ma innych współnajemców lokalu. Jeśli zmarł jeden z najemców mieszkania, ale wciąż żyją inne osoby, które razem z nim były najemcami mieszkania, to nie można zastosować powyższych zasad. Podsumowując, do wstąpienia w stosunek najmu może dojść tylko, jeżeli zmarł jedyny najemca mieszkania komunalnego.

Co jeśli nie chcę dalej najmować mieszkania komunalnego?

Osoby, które stały się najemcami lokalu, a nie chcą z niego korzystać, mogą wypowiedzieć najem stosując się do terminów wypowiedzenia. Również gmina ma prawo wypowiedzieć umowę najmu osobom, które naruszają zasady przebywania w nim.

Dziedziczenie lokalu socjalnego.

Na wyższej przedstawionych zasadach nie można „odziedziczyć” najmu lokalu socjalnego. Prawo do lokalu socjalnego jest prawem o charakterze osobistym, które przysługują konkretnej osobie lub osobom (po spełnieniu określonych warunków), dla których wynajem czy kupno własnego mieszkania to zbyt duży wydatek. Jeśli najemca lokalu socjalnego umrze, to na jego miejsce powinna wstąpić kolejna osoba, która spełnia szczególne warunki. Ich spełnienie powinno zostać każdorazowo udowodnione. Takich uprawnień nie uzyskuje się automatycznie, wskazując jedynie na „bliski związek” i wspólne zamieszkiwanie ze zmarłym mającym prawo do lokalu socjalnego. 

Agnieszka Rusek
radca prawny